Fideicomiso inmobiliario para extranjeros en México

 

El Artículo 13 de la LISR regula la forma en que tributan las personas físicas extranjeras con fideicomisos en México, pero existe una premisa fundamental que todo asesor fiscal debe conocer desde el día uno: para que un extranjero obtenga su RFC y e.firma ante el SAT, es ineludible contar con un documento migratorio del Instituto Nacional de Migración (INM).

No importa si fiscalmente se le clasifica como residente en México o como no residente: sin una Tarjeta de Residencia (Temporal o Permanente) que genere una CURP oficial, la autoridad tributaria no le otorgará las llaves de acceso en territorio nacional.

Esta realidad cobra un matiz crítico en destinos turísticos de alta demanda (como Sayulita, Los Cabos, Cancún o Puerto Vallarta), donde personas físicas extranjeras adquieren inmuebles en la llamada Zona Restringida —la faja de 100 kilómetros a lo largo de las fronteras y de 50 a lo largo de las playas— mediante un Fideicomiso Inmobiliario con instituciones bancarias, y deciden ponerlos a operar en rentas vacacionales a corto plazo mediante plataformas digitales como Airbnb o VRBO.

En el texto de la ley, la figura parece sencilla. Sin embargo, en la práctica operativa, nos enfrentamos a un «nudo ciego» producto de la colisión entre el Artículo 13 de la LISR, la operativa fiduciaria de la banca, las reglas del Código Fiscal de la Federación (CFF) y las exigencias migratorias del SAT.

El marco legal del Artículo 13 de la LISR: El fideicomiso como establecimiento permanente

De acuerdo con el Artículo 13 de la LISR, se considera que los residentes en el extranjero que sean fideicomisarios tienen un Establecimiento Permanente (EP) en México por las actividades empresariales realizadas en el país a través del fideicomiso.

Bajo la estricta técnica legislativa, el Artículo 13 de la LISR establece una dualidad en el cumplimiento de las obligaciones fiscales:

• Pagos Provisionales (A cargo del Banco): El primer y octavo párrafo determinan que la Institución Fiduciaria (el banco) es la responsable de llevar la contabilidad del fideicomiso, determinar el coeficiente de utilidad (aplicando las reglas del Art. 14 de la LISR o Art. 58 del CFF) y enterar los pagos provisionales mensuales ante el SAT por cuenta de los fideicomisarios.
• Declaración Anual (A cargo de la Persona Física): El segundo párrafo precisa que los fideicomisarios (los extranjeros) acumularán la utilidad fiscal que les corresponda en su proporción y presentarán su propia declaración anual del ISR como Residentes en el Extranjero con EP.

El «Eslabón Perdido»: La imposibilidad operativa de la Banca Fiduciaria

En la práctica fiscal cotidiana nos topamos de frente con la pared operativa de las instituciones financieras (BBVA, Banorte, HSBC, Santander, etc.):

• Deslinde Fiduciario Contractual: Los departamentos fiduciarios de los bancos constituyen estos fideicomisos en Zona Restringida bajo un esquema puramente patrimonial/de conservación de la propiedad y no de administración mercantil activa. En sus contratos imponen cláusulas estrictas donde se deslindan expresamente de cualquier gestión contable o tributaria.
• Omisión Operativa ante el SAT: En la realidad, el banco no acudirá a la ventanilla del SAT a tramitar una clave de RFC para el fideicomiso individual, no emitirá comprobantes fiscales (CFDI), no calculará coeficientes de utilidad ni realizará pagos provisionales mensuales.

¿La consecuencia para el contribuyente?

El SAT no detiene sus facultades de comprobación ni las retenciones en plataformas digitales por la inactividad del fiduciario. Si el extranjero no toma el control, incurre en omisión de pagos mensuales, riesgo de créditos fiscales y bloqueos de su perfil en las plataformas tecnológicas.

Por ello, para subsanar la inacción del banco, la práctica fiscal validada exige que el extranjero asuma directamente el control: obtener su propio RFC y e.firma de persona física a fin de que su despacho contable en México presente los pagos provisionales acumulativos a su nombre y liquide la declaración anual al cierre del ejercicio.

El filtro infranqueable del CFF y las Fichas del Anexo 2

Cuando el asesor fiscal intenta regularizar a las personas físicas extranjeras para que cumplan por su cuenta como EP, se topa con los requisitos formales para la obtención de sus llaves tributarias (RFC y e.firma), reguladas en el Anexo 2 de la RMF.

Al analizar las fichas de trámite oficiales del Diario Oficial de la Federación (DOF):

A. Inscripción en el RFC (Ficha de trámite 1/CFF)

• Aunque la ficha contempla el uso del Tax ID del país de origen para ciertos supuestos, operativamente el SAT condiciona la inscripción completa de una persona física a la presentación de un documento migratorio vigente que acredite su estancia legal y permita la validación de su CURP.

B. Generación de e.firma por primera vez (Ficha de trámite 14/CFF)

Aquí es donde la figura del apoderado o representante legal a distancia se invalida por completo:

• Catálogo cerrado de excepción: La Ficha 14/CFF establece de forma contundente que únicamente se podrá tramitar la e.firma a través de representante legal en supuestos especiales de excepción (menores de edad, personas con incapacidad judicial declarada, albaceas, reclusos o enfermos en etapa terminal).
• Candado Biométrico Ineludible: La sección de Información Adicional exige obligatoriamente la presencia física del contribuyente en las oficinas del SAT para el enrolamiento de sus datos de identidad (huellas dactilares, fotografía de frente, escaneo de iris y firma autógrafa digital).

Por si fuera poco, los sistemas del SAT exigen la vinculación de una CURP activa, la cual solo es emitida por la autoridad migratoria al otorgar una Tarjeta de Residente.

La solución estratégica: el enlace migratorio-fiscal

Para enlazar la exigencia del SAT con la realidad bancaria y migratoria, la estrategia legal e impecable para un extranjero con Fideicomiso y Airbnb debe seguir esta ruta de implementación:

• Estatus Migratorio ante el INM (El paso cero ineludible): El extranjero debe tramitar su Residencia Temporal ante el Instituto Nacional de Migración (pudiendo optar por las vías de Solvencia Económica o Inversionista/Propietario por la titularidad del Fideicomiso, sin requerir un permiso para trabajar en México).
• Obtención de CURP: Al expedirse la Tarjeta de Residente Temporal, el INM asigna oficialmente la Clave Única de Registro de Población (CURP) con fotografía.
• Enrolamiento Presencial en el SAT: Ya con su residencia y CURP, los extranjeros acuden a su cita en el SAT para enrolar sus datos biométricos y obtener su e.firma de persona física (Ficha 14/CFF).
• Operación Contable de la Persona Física con EP: Con la e.firma activa, el despacho contable encuadra la operación bajo la figura de Persona Física Extranjera con Establecimiento Permanente. A partir de ese momento, se emiten los CFDI, se presentan los pagos provisionales mensuales (subsanando la omisión fiduciaria) y se cumple con la Declaración Anual del ISR.

Comentario final

El Artículo 13 de la LISR es el ejemplo perfecto de cómo la norma tributaria teórica choca frontalmente con la operativa bancaria y los candados de seguridad del Código Fiscal de la Federación.

Venderle a un cliente extranjero la idea de que puede administrar un inmueble en rentas vacacionales a distancia sin tramitar un documento migratorio en México es un grave error de diagnóstico. La regla de oro es contundente: sea o no residente fiscal, si una persona física extranjera necesita RFC y e.firma, necesita una Residencia expedida por el INM y estar físicamente en México ante el SAT.

Si bien asumir el entero de impuestos a través del RFC personal del extranjero puede distorsionarse ligeramente de la letra estricta de la LISR —que impone la carga de los pagos provisionales al banco—, representa la única solución práctica viable ante la imposibilidad e indisposición fiduciaria de actuar ante el SAT.

Aunque no sea un cumplimiento al 100% de la teoría del Artículo 13 de la LISR a rajatabla, es la vía idónea para garantizar que el contribuyente declare sus ingresos, pague sus impuestos en México y no caiga en un esquema de evasión fiscal o delito tributario, logrando así la verdadera certeza jurídica de su patrimonio.