Los desarrollos inmobiliarios cuentan con un importante beneficio en el Título VII, Capítulo V de la Ley del Impuesto sobre la Renta (ISR), el cual establece un estímulo fiscal dirigido a los contribuyentes dedicados a la construcción y enajenación en este sector.
Específicamente, el artículo 191 da la posibilidad de deducir en el ejercicio de adquisición el costo de los terrenos destinados a dichos proyectos para su posterior venta, sujeto al cumplimiento de requisitos específicos.
El comentado beneficio busca favorecer la inversión en el sector inmobiliario, mejorar la liquidez de los promotores y simplificar la fiscalidad que se relaciona a inventarios de terrenos. A continuación, se analiza el contenido del artículo 191, su reglamentación (artículos 306 y 307 del Reglamento de la Ley del ISR) y lo mencionado en la Resolución Miscelánea Fiscal 2026 (regla 2.10.18) para entender los requisitos y los riesgos fiscales asociados.
Requisitos del estímulo fiscal para desarrollos inmobiliarios
Los requisitos y alcance del estímulo el artículo 191 de la Ley de ISR establece que los contribuyentes que se dediquen a la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios pueden optar por deducir el costo de adquisición de los terrenos en el ejercicio en que los adquieran, siempre que se cumpla con lo siguiente:
- Que los terrenos sean destinados a la construcción de desarrollos inmobiliarios para su enajenación (inciso I).
- Que cuando menos el 85% de los ingresos acumulables del ejercicio provengan de la realización de desarrollos inmobiliarios (inciso II). Este punto aplica también para contribuyentes que inicien operaciones, quienes podrán ejercer la opción si en dicho ejercicio al menos el 85% de sus ingresos acumulables provienen de desarrollos inmobiliarios y cumplen los demás requisitos.
- Que al momento de la enajenación del terreno se considere como ingreso acumulable el valor total de la enajenación en lugar de la ganancia prevista en el artículo 18, fracción III.
- Si la enajenación se efectúa en ejercicios posteriores al de la deducción, se deberá acumular adicionalmente, en cada ejercicio intermedio, un monto equivalente al 3% del monto deducido conforme al artículo, actualizado por el factor correspondiente.
- Que el costo de adquisición de los terrenos no se incluya en la estimación de costos directos e indirectos conforme al artículo 30 fracción IV.
- Que la escritura pública de adquisición contenga la información que establezca el Reglamento de la Ley fracción V.
En el caso de que el contribuyente no enajene el terreno dentro de los tres ejercicios inmediatos posteriores a la adquisición, deberá considerar como ingreso acumulable el costo de adquisición actualizado hasta el último día del mes en que se acumule el ingreso, con esto podemos entender que la Autoridad busca que el destino del terreno sea para la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios, así como también generar empleos a la población en el desarrollo de las comentadas actividades.
Reglas del SAT y el Reglamento de ISR para desarrollos inmobiliarios
En el caso de que el contribuyente no enajene el terreno dentro de los tres ejercicios inmediatos posteriores a la adquisición, deberá considerar como ingreso acumulable el costo de adquisición actualizado hasta el último día del mes en que se acumule el ingreso, con esto podemos entender que la Autoridad busca que el destino del terreno sea para la construcción y enajenación de desarrollos inmobiliarios, así como también generar empleos a la población en el desarrollo de las comentadas actividades.
Esta opción debe aplicarse respecto de todos los terrenos que formen parte del activo circulante por un periodo mínimo de 5 años contados desde el ejercicio en que se ejerza la opción.
- El Reglamento aclara aspectos operativos, artículo 306 establece cómo determinar el 3% anual cuando solo se enajena parte del terreno, aplicándolo al monto deducido correspondiente a la parte no enajenada y actualizándolo de acuerdo a lo establecido en el en el artículo 191 LISR; El artículo 307 exige que el fedatario público deje constancia en la escritura pública de que el contribuyente opta por aplicar el estímulo fiscal previsto en el artículo 191. Esta formalidad es muy importante para aplicar del beneficio.
- En Resolución Miscelánea Fiscal 2026 la regla 2.10.18 que nos habla sobre temas de aquellos contribuyentes que dictaminan sus estados financieros para efectos fiscales, establece un listado de papeles de trabajo que debe de enviar el Contador Público Inscrito cuya revisión deben documentarse en el caso de que aplique, en la fracción XI de la comentada regla, la deducción de terrenos por aplicación de estímulo fiscal según el artículo 191; Con esto interpretamos que la autoridad podrá requerir los papeles de trabajo que demuestren la revisión de la correcta aplicación del estímulo, la documentación soporte de la correcta aplicación del estímulo en cuestión.
Comentario final
El estímulo previsto en el artículo 191 de la Ley del ISR ofrece una ventaja fiscal importante para los desarrolladores inmobiliarios al permitir la deducción inmediata del costo de adquisición de terrenos, para lo cual debemos de tener en cuenta cumplir con cada uno de los puntos mencionados en la presente publicación, esto para evitar problemas con la Autoridad Fiscal en el futuro.
- Contador Público egresado de la Universidad del Valle de Atemajac con especialidad en Impuestos otorgada por la Universidad Panamericana.
- Socio en el área de impuestos de la firma de asesoría integral TAX ID.
- Cuenta con más de 13 años de experiencia en diferentes firmas de contadores y empresas Internacionales en el área fiscal.
Correo Electrónico: contacto@taxid.mx
