CFDI para Notarios – Comprobante Fiscal Digital por Internet para Operaciones con Inmuebles

Contador Mx Te recomienda

Autor: Lic. Oscar Álvarez del Toro

La reforma fiscal realizada para el ejercicio 2014, cambia las reglas y formas para la deducción del costo comprobado de adquisición en operaciones con inmuebles, al establecer un medio distinto para acreditar el costo de adquisición, y estar en aptitud de poder aplicar la deducción al momento de la transmisión de un inmueble.

El costo de adquisición, de acuerdo con el artículo 123 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, que se encuentra ubicado en la Sección Primera, del Régimen General, del Capítulo IV, de los Ingresos por Enajenación de Bienes, del Título IV, de las Personas Físicas de la Ley del Impuesto sobre la Renta, consiste en lo siguiente:

“Artículo 123. El costo de adquisición será igual a la contraprestación que se haya pagado para adquirir el bien…”

Asimismo, el artículo 121, fracción I de la Ley del Impuesto sobre la Renta, respecto de las deducciones, señala que:

“Artículo 121. Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán efectuar las siguientes deducciones:
I. El costo comprobado de adquisición…”

Por su parte, el artículo 120 del citado ordenamiento legal, es del tenor literal siguiente:

“Artículo 120. Las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes, podrán efectuar las deducciones a que se refiere el artículo 121 de esta Ley; con la ganancia así determinada se calculará el impuesto anual como sigue…”

De lo anterior se desprende que:

  • El costo de adquisición es la contraprestación que se haya pagado para adquirir el bien.
  • Esa contraprestación, llamada costo de adquisición, es un concepto deducible, para efectos del Impuesto sobre la Renta, al momento de enajenar el bien inmueble.

Hasta el año 2013, la forma de acreditar y demostrar el costo comprobado de adquisición de un inmueble, era de la siguiente forma.

El artículo 29-B, fracción III del Código Fiscal de la Federación, vigente hasta el 31 de diciembre de 2013, señalaba lo siguiente:

Artículo 29-B. Los contribuyentes, en lugar de aplicar lo señalado en los artículos 29 y 29-A de este Código, podrán optar por las siguientes formas de comprobación fiscal:
(…)
III. Los comprobantes fiscales emitidos conforme a las facilidades administrativas que mediante reglas de carácter general determine el Servicio de Administración Tributaria.”

A su vez, la regla I.2.8.3.1.1., de la Resolución Miscelánea Fiscal para el ejercicio 2013, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 28 de diciembre de 2012, señalaba que:

“Documentos que pueden utilizarse como comprobantes fiscales
I.2.8.3.1.1. Para los efectos del artículo 29-B, fracción III del CFF, los siguientes documentos servirán como comprobantes fiscales por los actos o actividades que se realicen o por los ingresos que perciban, en los siguientes casos:
(…)
III. Escritura pública o póliza, en las operaciones que se celebren ante fedatario público y se hagan constar en ellas, sin que queden
comprendidos ni los honorarios, ni los gastos derivados de la escrituración.”

Como se puede observar, hasta el año 2013, el legislador posibilitaba el utilizar como comprobante fiscal, para acreditar los actos realizados, la escritura pública, en el caso de transmisión de inmuebles.

En ese sentido, la escritura pública era el documento idóneo (y lo seguirá siendo en las operaciones realizadas al amparo de dichas normas), para acreditar el costo comprobado de adquisición de un inmueble.

Sin embargo, a partir del 1º de enero de 2014, el artículo 29-B del Código Fiscal de la Federación, fue derogado, y la citada regla no se incluyó en la Resolución Miscelánea Fiscal para 2014.

En la Resolución Miscelánea Fiscal para 2014, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 30 de diciembre de 2013, se incluyó la regla I.2.7.1.25, que señala lo siguiente:

CFDI en operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas ante notario
I.2.7.1.25. Para los efectos de los artículos 29 y 29-A del CFF, en las operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles que se celebren ante notarios públicos, los adquirentes de dichos bienes podrán comprobar el costo de adquisición para efectos de deducción y acreditamiento, con el CFDI que dichos notarios expidan por los ingresos que perciban, siempre y cuando los notarios incorporen a dichos comprobantes el complemento que al efecto publique el SAT en su página de Internet.

Cuando no se proporcione la información de cualquiera de los datos requeridos en el complemento, los adquirentes no podrán deducir o acreditar el costo del bien con base en el CFDI que el notario expida.” (énfasis añadido)

Asimismo, el 13 de marzo de 2014, se publicó en el Diario Oficial de la Federación, una modificación a la citada regla, en los siguientes términos:

CFDI en operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles celebradas ante notario
I.2.7.1.25. Para los efectos de los artículos 29 y 29-A del CFF, en las operaciones traslativas de dominio de bienes inmuebles que se celebren ante notarios públicos, los adquirentes de dichos bienes comprobarán el costo de adquisición para los efectos de deducibilidad y acreditamiento, con el CFDI que dichos notarios expidan por los ingresos que perciban, siempre y cuando los notarios incorporen a dichos comprobantes el complemento que al efecto publique el SAT en su página de Internet.
Transitorios
(…)
Décimo Segundo. Para los efectos del artículo 29, primer y último párrafos del CFF, los adquirentes de bienes inmuebles a que se refiere la regla I.2.7.1.25., durante el periodo comprendido del 1 de enero al 31 de marzo de 2014, podrán comprobar para efectos de deducción y acreditamiento, el costo de adquisición de dichos inmuebles, con la escritura pública que expida el notario, en donde conste dicho costo, en lugar de usar el CFDI y complemento a que se refiere la mencionada regla. (énfasis añadido)

Adicionalmente, en los artículos 126 y 127 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, se incorporó la obligación para el Fedatario Público de expedir el comprobante fiscal en el que conste el monto de la operación.

Como se puede apreciar, a partir de 2014, la manera de acreditar el costo comprobado de adquisición, salvo los meses de enero a marzo, será con el CFDI que al efecto expida el Notario Público por los ingresos que perciba, siempre y cuando, éstos incorporen a dicho comprobante, el complemento que al efecto publique el SAT en su página de Internet.

Por lo tanto, la escritura deja de ser el documento con el cual se acredite el costo comprobado de adquisición, para que sea el CFDI, que expida el Notario Público ante el cual se celebró la operación de transmisión de bienes inmuebles, siempre y cuando, se agregue el complemento aludido.

Este complemento, fue publicado en la página de Internet del SAT, el 2 de abril de 2014, y no es más que un documento informativo de la operación, en donde se describe y se incorporan los datos del inmueble, de las partes que intervienen en la operación y del notario.

Como se puede apreciar, estos cambios van en el camino que ha intentado seguir la autoridad fiscal, respecto a la digitalización y manejo por internet de la contabilidad fiscal, sin embargo, creo que se presentarán varios problemas prácticos que, tendrá la misma autoridad que ir resolviendo, como los son:

¿Qué pasará, cuando el adquirente de un inmueble, en dos o tres años decida enajenarlo y no cuente con el CFDI y el complemento, por pérdida del mismo?

¿El Notario Público, como entregará el CFDI al adquirente del inmueble, si éste último no tiene correo electrónico y mucho menos, computadora?

Fuente: CCPG

Deja un comentario

Suscríbete a ContadorMx

Recibe de forma gratuita las novedades fiscales, contables y de seguridad social más importantes en México.

Gracias por suscribirse.

Algo salió mal.

Suscríbete a ContadorMx

Recibe de forma gratuita las novedades fiscales, contables y de seguridad social más importantes en México.

Gracias por suscribirse.

Algo salió mal.

Suscríbete a ContadorMx

Recibe de forma gratuita las novedades fiscales, contables y de seguridad social más importantes en México.

Gracias por suscribirse.

Algo salió mal.

Comparte con un amigo