Que tipo de Crédito Hipotecario para una Comprar Casa me conviene?

Uno de los principales motivos por el que los mexicanos hoy pedimos prestado es para la adquisición de una vivienda. La razón: es difícil contar con la liquidez suficiente para comprar una casa de contado y no hay quien no desee dejar algún día de rentar o vivir con la suegra para tener una vivienda propia. En el mercado existen muchas alternativas de financiamiento, cada una con distintos productos y esquemas de crédito: Infonavit, Fovissste, Bancos, Sociedades Financieras de Objeto Múltiple (Sofomes), Sociedades Financieras Populares (Sofipos) y Sociedades Cooperativas de Ahorro y Préstamo (SCAPs). Entre tantas opciones,

¿cómo identificar el crédito que responde mejor a tus necesidades? No se trata sólo de elegir la tasa de interés y la mensualidad más bajas: un crédito hipotecario barato es el resultado de la combinación de muchos elementos: el tipo de moneda, la tasa de interés, el plazo, la amortización, el monto a financiar, el enganche… Cada uno de estos elementos afecta de forma distinta al crédito. Conocer cómo lo hacen puede ser la diferencia entre adquirir una deuda pesada para tu bolsillo o incrementar tu patrimonio.

En este renglón puedes encontrar financiamientos de tres tipos:

  • 1) en pesos,
  • 2) en veces salario mínimo (VSM) y
  • 3) en unidades de inversión (UDIs).

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Aunque de entrada no te suene como algo importante, te sugerimos que no eches en saco roto este factor, pues cada modalidad afecta de distinta manera el comportamiento de tu crédito (las parcialidades y el monto total a pagar).

1) Si el préstamo lo adquieres en pesos, olvídate de conversiones y cálculos: siempre sabrás con exactitud cuánto debes.

2) Créditos con instituciones como el Infonavit y el Fovissste se otorgan en su mayoría en VSM. Con las reformas a la Ley del Infonavit que se publicaron el año pasado se abre la posibilidad a los trabajadores que cotizan al IMSS de que puedan contratar su crédito hipotecario en pesos o como se venía haciendo en VSM. Con este tipo de créditos, cada vez que haya un aumento en el salario mínimo el saldo insoluto de tu crédito se incrementará. Veamos un ejemplo: hoy debes 200 VSM, el salario mínimo mensual es de $1,969, tu adeudo en pesos es de $393,741. Pero supongamos que el salario mínimo mensual incrementara tres pesos: tu deuda lo haría también por $18,240. Imagínate un incremento así cada año.

Podría parecer que este tipo de créditos no convienen porque sientes que la deuda crece y no avanzas. Sin embargo, tus mensualidades también se incrementarán en el mismo porcentaje en que lo haga tu salario (entre 3% y 5% por año) y la aportación bimestral que hace tu patrón en este tipo de créditos se va directamente a capital, lo que hace que tu deuda disminuya. Si los incrementos al salario mínimo son sustanciales y tú no tienes un mejor ingreso o pierdes tu relación laboral por un tiempo prolongado, entonces sí tendrías que hacer aportaciones adicionales a tu crédito. También toma en cuenta que las tasas de interés que manejan los Institutos de vivienda Infonavit y Fovissste son mucho menores a las que ofrecen los bancos, sofoles y sofomes reguladas (de entre 4% y 10%, en comparación con el 12.13%, tasa promedio en créditos hipotecarios que ofrece hoy en día el mercado) y los pagos mensuales también son más bajos.

3) En el caso de los financiamientos en UDIs sucede lo mismo que con los VSM, pues se trata de un valor que siempre aumenta y refleja el incremento de los precios de los bienes y servicios que se comercializan en el país, es decir, está en función de la inflación. Por ejemplo, si compras una casa en 150 mil UDIS (cada UDI equivale 4.884864 pesos), significa que tu crédito al día de hoy es de $732,730; pero si al cabo de un año la UDI subiera el equivalente a cinco pesos, tu deuda habrá aumentado a $750,000, sin considerar los intereses.

Las UDIs se comenzaron a utilizar en México después de la crisis económica de 1994 con el objeto de dar la posibilidad de adquirir créditos hipotecarios a personas que en ese entonces no eran susceptibles de crédito. Si bien en su momento fueron útiles, hoy no conviene contratar o mantener créditos hipotecarios en esta modalidad, pues se actualizan a diario y si la inflación crece en exceso corres el riesgo de que tu deuda se vuelva inmanejable. Si ya cuentas con un crédito en esta unidad de cuenta, considera cambiarlo a pesos. Actualmente la mayoría de los bancos te ofrecen opciones de reestructura, aunque verifica si hay costos por hacerlo.

Finalmente, también es posible encontrar financiamientos en dólares (no son muy comunes), los cuales no son recomendables, pues cada aumento que haya en el dólar incrementará tanto tus mensualidades como tu deuda total.

Monto del préstamo hipotecario

Es la cantidad de dinero que te presta la institución en proporción al valor del inmueble (también se le llama aforo). Si la casa que vas a adquirir tiene un valor de $1,000,000 y el aforo cubre el 90%, el monto del crédito sería de $900,000. Lo más común es que el aforo sea del 80%, pero existen instituciones que te dan hasta el 95%.

Considera que muchas instituciones otorgan mejores condiciones de crédito cuando el monto que te prestan es menor al 80%, pues suponen que un buen ahorrador será un buen pagador. Otro factor que las instituciones toman en cuenta al momento de determinar el monto a financiar es tu sueldo mensual, que por lo general deberá ser de al menos tres veces la mensualidad que vas a pagar: si esta última es de $4,000, tu sueldo bruto (sin descontar impuestos) deberá ser de al menos $12,000 mensuales. Si con tus ingresos no te alcanza, es conveniente que comiences a ahorrar, pues al dar un enganche más elevado el monto del crédito disminuirá y por consiguiente las mensualidades a pagar.

¿Quién te cobra menos intereses?

Juan quiere contratar un crédito para un inmueble de $1,000,000 con un enganche del 20% a 15 años.
Valor del inmueble: $1,000,000.
Enganche: $200,000 (20%).
Monto del crédito: $800,000.
Plazo: 15 años.

intereses credito un millon de pesos

Base de cálculo noviembre de 2012.
Fuente: Simulador de Crédito Hipotecario de Condusef.
*Pueden ser menores según beneficios del crédito.

Fuente: CONDUSEF

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